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行业资讯
工业地产,下一个投资高地?
通告时间:2011-5-26 13:24:00    通告人:byjs

摘要:

包括广州在内的工业地产蓬勃态势与蕴藏的时机,抓住了多商店和投资者的眼光。但是在诱人利益的背后,投资工业物业仍潜伏着不少“暗礁”。 

调控之下,工业地产正副佳境。

5月13日,青草地集团在郑州投资130亿元兴建总部经济产业园。依照不完全统计,万通、陆家嘴、再地、富力、招商等国内著名开发商都参与了商务园区、仓储物流等工业物业投资开发。

“工业地产的盈利体现在能飞启动、因为收入抵偿支出、连能在抵支出后发生盈余。”工业地产笃行者冯仑称,在欧美市场,工业地产是收入型房地产(或者称商用地产)中的重要分支之一,投资收益稳定,提高前景广阔。

国内外投资者对工业物业的重视,加大了该领域市场热度。近来,仲量联行2011年一季度房地产业研究告知指出,和住房地产交易下滑不同,国内工业地产投资租用“双热”。因为广州例,2011年第一季度,广州整体物流园租金升到28第一/平方米/月,环比增长4%,比增长10.9%;产业园租金升到52第一/平方米/月,环比增长1.3%,比增长8.8%。

但是,不都是奶酪。“如果产业园的中心是产业。人民企在吸引合理产业和高端产业的能力天然不足,国内成功项目并不多见。”广州智略房地产咨询有限商店总经理何世红对地产中国网表示,“因为自己点到的商店和投资者来说,他们实际上注重的是‘地产’如果不‘产业’。目前所谓的‘工业物业热’,多商店或要通过土地增值而得到高利润,其实是其他一种圈地方式。”

住房地产强势调控的重压,和商业地产“跃进”的隐忧,国内房企开始以眼光更投入到工业地产领域。

进2011年,富力地产投资30亿、占地2200亩的广州白云机场空港物流园正式进入建设运营等,计划建设仓储面积100万平方米。

同在2011年首季,共同生创建展早被2006年在惠州下的占地5500亩的小金口物流园项目正式招生,启建运营。

如果招商地产和广州本地中小型企业为全力进入这同市场。招商地产建设运营的占地39公顷的钱财山谷创意产业园项目在今年正式对外招商。同期,由于广州本地企业受颐集团占地面积20万平方米、修建总面积50多万平方米、总投资30亿元的遭遇颐创意产业园也正好如火如茶正在进行。

华夏土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言:“也许下一个‘红’即使是工业地产了。”

房企爱开发工业地产,和工业地产开发资金较低有关。“对比住宅市场,工业地产的地价尤其有利,如果项目总建筑面积的10%但是作为配套建设。”仲量联行广州工业部高级经营 张宁指出,10%的配套建设好干酒店、相当商业地产形态。正如,开发商拿下的工业地块面积较大,10%的面积为会发生相当惊人的利润。

业内人士认为,一般工业用地其中会发生配套住宅要公寓进行房地产开发,造福回笼资金。如果富力国际空港综合物流园2200亩的种类被,配套的住房富力金港城就发生800多亩,开发商可以先开发回笼资金。

此外,工业用地大多低价出让,还供应量不被太多限制。增长工业地产融资环境而比住宅地产和商业地产好老多,立即点了多商店投资热情。

在维森置业董事长张维伦看来,工业用地性质的变化与调控也是那个被宠的原因。“国内发生多地产商先下工业用地,提高几年后,再改为商住用地,从中获利。”

依照有关数量展示,工业地产的投资回报率一般为8%~12%、高可达15%,如果政府给予政策优化,那个投资回报率将高出15%。

暗礁

硬币还有另一面。

工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特征,针对进者形成了较高的门槛,立即标志其机遇和挑战并存。

“工业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”何世红对“工业地产热”连不感到乐观,“虽然国外金融运行模式比较成熟(如果美国普洛斯集团),但是国内缺乏相应的经济体制和环境,即使有PE和风投参与,啊是阶段性介入,因为被项目素质、投资回报期限等因素所限,这些年我点的各工业物业项目,由于国内民企在吸引合理产业和高端产业能力十分欠缺,几乎没有成功的案例。”

他说,“中西部城市的工业园区也相对低端,多都是因为‘产业转移’如果兴建,为争夺相同的资源,到处产业园低效重复投资已比较严重。总的来说,这些商店其实注重的是‘地产’如果不‘产业’,他们希望通过土地增值而得到高利润,其实还是其它一种圈地方式。”

张宁对这个表示肯定。“单靠一个商店的能力做项目,实在很难成功。”它说,“并且政府对产业为发生选择性,依照政府相对欢迎制造业企业,因为对本地税收和就业都发生支持;如果对占地大、人口操作不多、同面积达到的利润贡献要低了制造业的物流仓储业态,政府就有控制。”

戴德梁行广州商店研究部经理李孔瑞虽然认为,土地稀缺是制约工业物业发展最大的瓶颈。一来限制了工业物业规模化发展的可能性。第二是市场供应和需要的过错、物业发展水平参差不齐。

它说,“针对工业用地罕见的范围,广州的部分村镇利用集体用地建设厂房和仓库,对外出租;啊发生部分都搬迁的制造公司以原来厂房面向市场出租,立即类物业因为客观原因造成自家的硬件设备未胜,市场优势并不明显。”

在李孔瑞看来,成功的工业开发商应有四只素质:有开发和运营工业物业的增长经历;有强大的公关能力,和政府和行业保持好的涉及(争取用地);有强大的资本实力,可实现规模化经营只是使用自己的资源对物业进行专业化经营。

谈及具体的投资建议,张宁认为,投资者可以眼光从微薄区域扩大到那个广泛地区,投资回报率会哼一点。如果在广州,可以投资增多城区、东莞(接近广州的区域)。

张宁还表示,投资工业物业,如果看物业类型和投资者自身实力和定位。那些看重稳定长期持有物业的投资者,切合投资大、收入慢的种类;如果自己点的投资者(包括本地企业、国内外机构投资者、风投等)关怀商务园区相对较多。

何世红虽然认为,如果把本来厂改造纳入工业地产范畴的话,这块投资空间相对较大。“现在广佛区域的原有厂改造,商店在引入经营项目物业后,经营发展态势良好,立即起部分成案例。”

摘自:地产中国网      作者:张希夷     2011-5-25

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