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行业资讯
林业地产,其次一个投资高地?
通告时间:2011-5-26 13:24:00    通告人:byjs

摘要:

包括福州在内的环保地产蓬勃态势与蕴藏的空子,吸引了无数集团和军火商的眼神。但在诱人利益之背下,入股电信物业仍潜伏着不少“暗礁”。 

调控之下,林业地产正入佳境。

5月13日,青草地集团在哈尔滨投资130亿元兴建总部经济产业园。据不完整统计,万通、陆家嘴、复地、富力、招标等国内著名开发商都参与了侨务园区、仓储物流等农业物业投资开发。

“林业地产的致富体现在能迅速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有盈余。”林业地产笃行者冯仑称,在吴美市场,林业地产是收入型房地产(或称商用地产)中的重要分支之一,投资收益稳定,开拓进取前景普遍。

内外投资者对电信物业的推崇,加大了该领域市场热度。前不久,仲量联行2011年一季度房地产业研究告知指出,与住房房地产交易下滑不同,境内工业地产投资租下“双热”。以哈尔滨例,2011年着重季度,贵阳整体物流园租金升至28元/平方米/月,环比增长4%,较之增长10.9%;产业园租金升至52元/平方米/月,环比增长1.3%,较之增长8.8%。

不过,不全是奶酪。“如产业园的骨干是资产。老百姓企在吸引合理产业和高端产业之力量天然不足,境内成功项目并不多见。”贵阳智略房地产咨询有限合作社总经理何世红对地产中国网表示,“以我接触到的集团和军火商来说,她们实际上注重的是‘房地产’而非‘资产’。当前所谓的‘林业物业热’,无数企业还是期望通过土地增值而获取高利润,实际上是另一种圈地方式。”

机遇

住房地产强势调控的重压,及商业地产“跃进”的隐忧,境内房企初步将眼光重新步入到农业地产领域。

进去2011年,富力地产投资30京、占地2200亩的南宁白云机场空港物流园正式进入建设运营阶段,计划建设仓储面积100万平方公里。

同样在2011年首季,合生创展早于2006年在惠州拿下的占地5500亩的小金口物流园项目正式招生,启建运营。

招标地产以及广州本地中小型企业也全力进入这一市场。招标地产建设运营的占地39公顷的金山谷创意产业园项目在当年正式对外招商。近期,由成都本地企业中颐集团占地面积20万平方公里、构筑面积50多万平方公里、总投资30亿元的官方颐创意产业园也正如火如茶正在展开。

华夏土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言:“可能从一个‘热点’就是农业地产了。”

房企热衷开发工农业地产,与农业地产开发基金较低有关。“相比之下住宅市场,林业地产的金价更为便宜,而项目总建筑面积的10%可作为配套建设。”仲量联行广州工业部高级经营 张宁指出,10%的配套建设可以涉及酒店、宾馆等商业地产形态。一般来说,销售商拿下的环保地块面积较大,10%的体积也会有确切惊人的盈利。

师生认为,通常林业用步其中会有配套住宅或者公寓进行房地产开发,丰厚回笼资金。如富力国际空港综合物流园2200亩的档次中,配套的居室富力金港城就有800多亩,销售商可以先行开发回笼资金。

另外,林业用步大多低价出让,且供应量不受太多限制。增长工业地产融资环境要比住宅地产和生意地产好很多,这点燃了无数企业投资热情。

在维森置业董事长张维伦看来,林业用步性质的转移与调控也是人家受宠的缘故。“境内有诸多地产商先拿下工业用步,开拓进取几年以后,再改为商住用地,从中获利。”

据相关数量表现,林业地产的投资增长率一般为8%~12%、高高的可达15%,若政府给予政策优化,他注资增长率将高出15%。

暗礁

美元还有另一头。

林业地产占地面积大、入股金额高、招标难、入股回报周期长等特征,对进入者形成了较高的门路,这说明其机遇与挑战并存。

“林业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”何世红对“林业地产热”并不倍感乐观,“虽然户外金融运行模式比较成熟(如莫桑比克普洛斯集团),但国内缺乏应有的财经体制与环境,即便有PE和风投参与,也是阶段性介入,因受项目素质、入股回报期限等因素所限,该署年我接触的各项农业物业项目,鉴于国内民企在吸引合理产业和高端产业能力十分欠缺,几乎没有成功之常规。”

它说,“中西部城市之风景区也相对低端,诸多都是因‘资产转移’而组建,为了争夺相同的自然资源,大街小巷产业园低效重复投资已比较严重。总的看,该署集团实际上注重的是‘房地产’而非‘资产’,她们愿意通过土地增值而获取高利润,实际上还是另一种圈地方式。”

张宁对此表示肯定。“单靠一个企业之能力做项目,的确很难成功。”其它说,“而且政府对资产也有决定性,比如政府相对欢迎制造业企业,因为对地方税收和就业都有支撑;而对占地大、人口操作不多、同等面积上的盈利贡献要低过农业的物流仓储业态,政府就有所控制。”

戴德梁行成都合作社内贸部经理李孔瑞则认为,土地稀缺是制约工业物业发展最大的瓶颈。一来限制了服务业物业规模化发展之可能。二是市场供应和要求之过错、物业发展程度参差不齐。

其它说,“针对林业用步罕见的层面,贵阳的部分村镇利用集体用地建设厂房和仓库,对内出租;也有一部分已搬迁的制作企业将旧公房面向市场出租,这类物业因为客观原因导致自家的软件设备不高,市场优势并不明白。”

在李孔瑞看来,成功之环保开发商应具备四个素质:具有开发和运营工业物业的增长经历;具有强大的公关能力,与内阁和行业保持良好的关联(争取用步);具备强大的本金实力,可实现规模化经营可使用自己的自然资源对物业进行工业化经营。

提起具体的投资建议,张宁觉得,销售商可将眼光从细微区域扩大到他广阔地区,入股增长率会好一些。如在石家庄,可以投资增城区、东莞(靠近广州的水域)。

张宁还表示,入股电信物业,要看物业类型和军火商自身国力及定位。这些看重稳定长期持有物业的制造商,适用投资大、现金慢的档次;而我接触的制造商(包括本地企业、内外机构投资者、风投等)关怀商务园区相对较多。

何世红则认为,假若把旧厂改造纳入工业地产范畴的话,这块投资空间相对较大。“今天广佛区域之旧厂改造,集团在引入经营型物业后,经营发展态势良好,这有一部分成功实例。”

摘自:房地产中国网      笔者:张希夷     2011-5-25

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